I. PRINCIPES DU DISPOSITIF « PINEL »
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1. Réduction D’IMPOTS
Pour tout contribuable domicilié en France, l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement conforme au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012, réalisée du 01/09/2014 au 31/12/2018, induit un avantage fiscal régi par le dispositif PINEL.
L’incidence fiscale s'effectue directement sur l’impôt du contribuable à concurrence de 2% du prix du logement acte en mains par an soit :de la 1er à la 9ème année puis 1% par an de la 10ème à la 12ème année.
12% % de la valeur de l'investissement TTC mentionnée sur l’acte notarié, répartis à part égale sur une durée de 6 ans.
18 % de la valeur de l'investissement TTC mentionnée sur l’acte notarié, répartis à part égale sur une durée de 9 ans.
21 % de la valeur de l'investissement TTC mentionnée sur l’acte notarié, répartis à part égale sur une durée de 12 ans.
Exemple :
Pour un investissement de 150 000,00 € sur 9 ans le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts de :
150 000 X 18% = 27 000 €
Soit une économie d’impôt annuelle de : 27 000 € / 9 ans = 3 000 €
2. Modalités d’acquisition
Le dispositif autorise l’acquisition de deux logements neufs par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite globale d’investissement de 300 000 € par an.
- ¬ La réduction d’impôt maximale est donc plafonnée à 300 000 € X 18% = 54 000 € soit 6 000 € par an.
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3. Déduction des intérêts d’emprunt
Dans le cadre d’un investissement financé par un emprunt bancaire, le contribuable déduira du revenu locatif 100 % des intérêts d'emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite de durée.
- ¬ Il est conseillé de financer la totalité de l’opération (y compris les frais d’acquisition) sur du long terme (minimum 15 ans) pour optimiser la rentabilité du placement.
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4. Déduction de charges locatives
Le contribuable peut déduire du revenu locatif, les charges locatives liées à l'opération :
- Les honoraires d’administration du bien
- Les honoraires de garanties sécurisant les loyers.
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière (jusqu'à 2 ans d'exonération)
NB : Attention, l’abattement forfaitaire de 30% des loyers est supprimé.
5. Plafonnement de la niche fiscale
Toute acquisition réalisée dans le cadre du dispositif Pinel intègre la niche fiscale plafonnée à 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Exemple : l’acquisition d’un logement de 300 000 € sous le dispositif Pinel génère 6 000 € par an d’économie d’impôt à cumuler à la réduction fiscale liée à un employé à domicile, garde d’enfant…. Si la somme de ces avantages dépasse 10 000 € par an, le surplus ne sera pas décompté de l’IR à devoir. Les investissements antécédents (Périssol, Robien, Censi-Bouvard, Scellier actés jusqu’au 31/12/2012) ne sont pas comptabilisés dans la somme des avantages plafonnés à 10 000 €.
Le non respect des conditions donne lieu à une reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle intervient le manquement (ex. : non respect des plafonds de loyers, location à un membre du foyer fiscal, vente du logement pendant la période de location de 9 ans, etc.). Lire ci-après.